Al comprar una vivienda en España no basta con el precio anunciado: debes sumar impuestos (ITP o IVA), notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación y posibles provisiones. En segunda mano en Andalucía el orden de magnitud suele situarse cerca del 10-12% extra sobre el precio; en obra nueva el IVA del 10% cambia el cálculo. Esta guía fusiona lo esencial de varios artículos antiguos sobre gastos e impuestos para que puedas anticipar liquidez —sobre todo si buscas financiar cerca del 100% del precio en Málaga.
Mapa rápido de gastos
| Concepto | ¿Cuándo? | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| ITP | Vivienda de segunda mano | Según CCAA (en Andalucía, tramos habituales en torno al 7% con matices) |
| IVA | Vivienda nueva | 10% (uso residencial habitual) |
| AJD (hipoteca) | Constitución del préstamo | Lo asume el banco en la práctica habitual |
| Notaría + Registro + gestoría (compra) | Escritura de compraventa | Variable; miles de euros según precio |
| Tasación | Si hay hipoteca | Orientativamente 300-600 € |
Los porcentajes exactos y bonificaciones cambian: verifica siempre con gestoría/asesoría fiscal el tramo vigente en tu fecha de firma.
Segunda mano: ITP y gastos de compraventa
En una vivienda usada el gran bloque es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sobre un piso de 200.000 €, un tipo del 7% son 14.000 € solo de impuesto. Añade notaría, inscripción registral y gestoría: el “paquete” de gastos puede situarte fácilmente entre 16.000 y 20.000 € antes de contar la entrada del 20% si el banco financia solo el 80%.
Si tu objetivo es una hipoteca al 100% en Málaga, el banco puede cubrir el precio de compra, pero casi nunca financia los impuestos: ese 10%+ sigue saliendo de tus ahorros o de ayuda familiar documentada.
Arras, señal y reserva: el primer desembolso
Antes de la escritura suele haber contrato de arras o señal. Ese dinero cuenta como parte del precio, pero no sustituye el presupuesto de ITP/IVA. Si entregas 6.000 € de arras y el día de la firma necesitas 18.000 € de impuestos, tu liquidez real debías haberla planificado desde el principio. Incluye también posibles penalizaciones si la financiación falla: por eso conviene un preestudio hipotecario serio antes de comprometerte.
Vivienda nueva: IVA (y AJD donde toque)
En obra nueva pagas IVA al 10% en lugar de ITP. Sobre 200.000 € son 20.000 € de IVA. La liquidez inicial suele ser más exigente. El promotor y la entidad financiera a veces empaquetan condiciones, pero los impuestos no desaparecen.
Gastos de la hipoteca vs gastos de la compra
Conviene separarlos mentalmente:
- Compraventa: ITP/IVA + notaría/registro/gestoría de la transmisión.
- Hipoteca: tasación (cliente) + formalización que, tras la reforma, asume en gran medida el banco.
Por eso “¿quién paga los gastos de la hipoteca?” y “¿cuánto me cuesta comprar?” son preguntas distintas. Mezclarlas genera sorpresas el día de la firma.
¿Se pueden negociar los gastos?
Lo negociable de verdad:
- Precio de compra (la palanca más grande).
- Quién asume ciertos costes de gestoría o arras en el contrato privado.
- Condiciones hipotecarias (tipo, vinculaciones, comisiones) vía competencia entre bancos — aquí un intermediario aporta margen.
Lo no negociable: el tipo impositivo legal. Puedes optimizar cuándo y cómo estructuras la operación (y comprobar bonificaciones si las hubiera), pero no “regatear” el ITP como si fuera un sofá.
Cómo calcular el total antes de enamorar te del piso
- Precio de compraventa acordado.
- + Impuesto estimado (ITP o IVA).
- + Partida notaría/registro/gestoría (pide un estimado a gestoría con el precio).
- + Tasación si hay hipoteca.
- + Colchón del 1-2% para imprevistos (defectos, certificados, alta de suministros).
Ejemplo orientativo segunda mano Andalucía a 180.000 €: ITP ~12.600 € (si aplica 7%) + ~2.000-3.500 € de escritura/gestión + ~450 € tasación → ~15.000-17.000 € de gastos, además de la entrada si no tienes financiación al 100% del precio.
Gastos que la gente olvida en el Excel
- Alta y depósitos de luz, agua y gas.
- Cambio de cerraduras y pequeños arreglos inmediatos.
- Comisión de agencia (si el contrato la carga al comprador; en España suele pagarla el vendedor, pero léelo).
- Seguro de hogar desde el día de la firma.
- Derramas ya aprobadas pendientes de cobro.
No son impuestos, pero son euros que salen el mismo mes. Un presupuesto “solo ITP + notaría” sigue siendo incompleto.
Impuestos y primera vivienda / jóvenes
Algunas comunidades o líneas (aval ICO, ayudas autonómicas) modulan el acceso o el LTV, pero no sustituyen un presupuesto de gastos realista. Si eres joven en Málaga, combina este cálculo con la página de hipoteca joven: el aval puede acercarte al 100% del valor, no borrar el ITP.
Errores frecuentes que disparan la factura
- Mirar solo la cuota mensual y olvidar el 10%+ de gastos.
- Firmar arras sin haber tasado ni preaprobado financiación.
- Asumir que “el banco lo paga todo” tras ver un anuncio de hipoteca 100%.
- No comparar TAE por centrarte solo en el TIN.
- Olvidar la comunidad de propietarios, derramas o IBI del año en curso en el cierre.
- Calcular el ITP sobre el precio de anuncio y no sobre el de escritura (o ignorar comprobaciones de valor).
Relación con la financiación: qué puede cubrir el banco
Resumen operativo que usamos en el estudio:
- Precio de compra: financiable hasta el LTV que apruebe la entidad (80%, 90%, 100% según perfil y producto).
- Impuestos y gastos de compraventa: habitualmente a cargo del comprador con ahorros.
- Gastos de formalización de la hipoteca: en gran medida a cargo del banco tras la reforma legal.
Por eso dos compradores del mismo piso pueden necesitar liquidez muy distinta: uno con el 20% de entrada + gastos; otro con hipoteca al 100% del precio pero mismos impuestos encima de la mesa.
Checklist de liquidez 48 horas antes de la notaría
- Provisión de fondos / transferencia del impuesto y gastos confirmada.
- Saldo para la parte no financiada del precio.
- FEIN y calendario de firma alineados.
- Seguro de hogar listo si el banco lo exige para la disposición.
Si estás comprando en Málaga o provincia y quieres un desglose de gastos + financiación posible, solicita un estudio gratuito o llama al 617 917 548. Cuadramos impuesto estimado, entrada y cuota antes de que firmes arras a ciegas.
