Al comprar un piso de segunda mano en Málaga, en cualquier municipio de la provincia o en el resto de Andalucía, uno de los mayores desembolsos —aparte de la entrada hipotecaria— es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). No es negociable con el vendedor ni con el banco: es tributo autonómico. Entender cuánto pagarás y cuándo te evita sorpresas el día de la notaría, sobre todo si buscas financiar cerca del 100% del precio y crees que “con la hipoteca va todo cubierto”.
Esta guía está pensada para compradores en Málaga y Andalucía. Si compras en Madrid, Valencia o País Vasco, los tipos y bonificaciones son otros: no extrapoles este artículo.
Qué es el ITP y cuándo se paga
El ITP grava la transmisión de bienes entre particulares (compraventa de vivienda usada, local, garaje en operación separada, etc.). Se liquida en un plazo breve tras la firma de la escritura pública — lo gestiona tu gestoría o asesor fiscal con la Agencia Tributaria de Andalucía.
La base imponible suele ser el mayor entre el precio de compraventa y el valor de referencia / comprobación que aplique Hacienda en ese momento. Por eso calcular el ITP solo sobre “lo que acordé con el vendedor” puede quedarse corto si la Administración considera un valor superior.
Tipos orientativos en Andalucía (vivienda)
La normativa andaluza distingue tramos según el tipo de bien y el uso. Para la compra de vivienda, lo que más nos preguntan en el estudio hipotecario en Málaga es:
- Tipo general: orientativamente 7% sobre la base imponible en muchas compras de vivienda usada.
- Tipo reducido (vivienda habitual): en supuestos que cumplen requisitos legales (entre otros, adquirentes jóvenes hasta 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad en grados determinados), puede aplicarse un tipo del 3,5% si se acredita vivienda habitual y el resto de condiciones de la normativa autonómica.
Nota importante: los tipos, requisitos de bonificación y comprobaciones de valor cambian con los decretos autonómicos. Antes de firmar arras, pide a gestoría un cálculo con tu caso concreto y fecha prevista de escritura. Este artículo es orientativo, no asesoramiento fiscal personalizado.
Ejemplo numérico en Málaga
Compra de piso de segunda mano en Málaga capital, precio de escritura 220.000 €, base imponible 220.000 €, tipo general 7%:
- ITP: 15.400 €
- Notaría + registro + gestoría (compra): orientativamente 2.500-4.000 € según importe y complejidad
- Tasación hipotecaria: ~300-600 €
Liquidez orientativa solo en gastos de compra: ~18.000-20.000 €, antes de la entrada si el banco financia el 80% del precio (44.000 € de entrada en este ejemplo).
Con bonificación al 3,5% sobre la misma base: ITP ~7.700 € — la diferencia es enorme. Por eso conviene comprobar si encajas en vivienda habitual bonificada antes de asumir el 7% en tu Excel.
ITP en Málaga capital vs provincia vs otras provincias andaluzas
Fiscalmente es Andalucía la competente: comprar en Torremolinos, Alhaurín de la Torre, Coín, Marbella o Jaén implica la misma lógica autonómica. Lo que cambia es el precio del inmueble y, en la práctica, la comprobación de valor según mercado local.
Muchos clientes de Hipoteca 100 compran en Málaga metropolitana o se desplazan a Huelva, Cádiz o Córdoba por precio o estilo de vida. El ITP sigue siendo andaluz; lo que debes ajustar es el presupuesto del piso, no el mapa fiscal.
ITP vs IVA: no te confundas
| Situación | Impuesto | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Piso de segunda mano | ITP | 7% general / 3,5% bonificado si aplica |
| Vivienda nueva (promotor) | IVA | 10% uso residencial habitual |
| Local comercial usado | ITP | Tramo distinto al de vivienda — consultar |
Si el anuncio dice “obra nueva” pero la venta es entre particulares con cierta antigüedad, tu gestoría aclara el impuesto correcto. Mezclar conceptos es un error caro.
¿Quién paga el ITP y cuándo?
Lo paga el comprador. Habitualmente la gestoría presenta el autoliquidación tras la firma. No forma parte de la hipoteca salvo operaciones muy excepcionales: planifica transferencia o provisión de fondos con antelación.
El banco, tras la reforma de gastos hipotecarios, suele asumir notaría/registro/AJD de la hipoteca, no de la compraventa. Detalle en gastos e impuestos al comprar vivienda.
Relación con la hipoteca al 100%
Un error recurrente en Málaga: “Si me dan el 100%, no necesito ahorros”. Falso en la práctica habitual. El 100% cubre el precio (sobre tasación), no el ITP ni la notaría de compra. Si tasación y precio van alineados a 200.000 € y el banco presta 200.000 €, igual necesitas ~14.000 € de ITP (7%) + gastos de escritura. Para eso muchos compradores usan ahorros, ayuda familiar documentada o, en otros escenarios, líneas de liquidez distintas.
Más contexto en hipoteca al 100% en Málaga y en qué bancos estudian el 100%.
Bonificaciones: vivienda habitual y perfiles especiales
Andalucía ha mantenido líneas de tipo reducido para favorecer el acceso a vivienda habitual entre colectivos concretos. Requisitos habituales a comprobar con gestoría:
- Edad del adquirente (p. ej. menores de 35 años en supuestos de bonificación joven).
- Compromiso de vivienda habitual (empadronamiento, plazos mínimos de permanencia).
- No ser titular de otra vivienda plena propiedad (salvo excepciones normativas).
- Familia numerosa o discapacidad en grados que la norma recoja.
La segunda vivienda o la compra para alquilar puro no suele acceder a estos tipos reducidos: entra el 7% general en la planificación conservadora.
Errores que vemos en el estudio hipotecario
- Presupuestar solo el 20% de entrada e ignorar el ITP.
- Asumir bonificación joven sin cumplir todos los requisitos.
- Firmar arras sin cálculo fiscal provisional.
- Confundir gastos de hipoteca con gastos de compraventa.
- Comparar el ITP de Andalucía con el de otra comunidad “porque un blog de Madrid decía otra cifra”.
Checklist antes de reservar el piso
- Precio de compraventa y valor de referencia orientativo.
- ITP estimado (7% prudente o 3,5% si gestoría confirma bonificación).
- Notaría + registro + gestoría (~2-4% del precio como regla rápida, mejor cifra con gestoría).
- Entrada hipotecaria según LTV preestimado.
- Colchón del 1-2% para imprevistos.
Si compras en Málaga o en Andalucía y quieres cuadrar ITP + financiación antes de firmar, solicita un estudio gratuito o llama al 617 917 548. No sustituimos a gestoría en el impuesto, pero sí te decimos si la operación encaja con la liquidez real que necesitas.
