Una hipoteca para construir tu vivienda financia la obra por fases: el banco no te entrega el total el día de la firma, sino según certificaciones de avance ligadas al proyecto y a la tasación. Si vienes de pensar en “comprar un piso y firmar hipoteca”, el cambio de chip es obligatorio. Aquí desglosamos la financiación de la construcción —contratos, disposiciones, impuestos y parones típicos— como complemento de la guía general de hipoteca de autopromoción.
Qué está financiando el banco (y qué no)
En construcción el activo es solar + proyecto + obra en curso. El banco mira:
- Valor del suelo y valor estimado de la vivienda terminada (tasación).
- Que el proyecto sea edificable y coherente con licencia.
- Que exista un plan de obra y un interlocutor técnico (aparejador/arquitecto) que certifique avances.
- Que tú puedas aguantar cuotas o intereses durante los meses de obra.
Casi nunca financia el 100% de la obra ni los acabados de “última milla” (cocina a medida, mobiliario, jardinería). Esos agujeros hay que presupuestos desde el día uno. El marco general de aportación y colchón está en la guía de autopromoción; aquí el foco es no quedarte a medias de estructura sin liquidez.
Contrato de obra: precio cerrado vs por administración
Precio cerrado (o llave en mano acotado): el banco y tú sabéis mejor el techo de gasto. Exige mediciones, memoria de calidades y qué queda fuera (acometidas, tasas, imprevistos de terreno).
Por administración: pagas partidas reales; el riesgo de sobrecoste es tuyo. Algunas entidades lo aceptan peor o exigen más colchón.
Un “presupuesto de amigo” sin contrato ni plazos es señal de alarma: el banco lo verá y tú también cuando falte el 15% en cerramientos. Si el constructor no tiene solvencia ni seguro, el riesgo no es solo financiero: es quedarte con la obra parada y la hipoteca abierta.
Calendario típico de disposiciones
- Firma / apertura: hipoteca sobre solar + proyecto; a veces primera disposición pequeña.
- Fases de estructura / cerramiento / instalaciones: cada certificación desbloquea un porcentaje.
- Fin de obra / licencia de primera ocupación: última disposición según entidad.
- Amortización a largo plazo ya como vivienda terminada.
Durante la obra puedes pagar solo intereses o cuota reducida (producto a producto). Simula un retraso de 6-12 meses: materiales, alquiler (si vives de alquiler) e intereses no esperan. Si además tienes otra vivienda en venta, coordina con cuidado; a veces entra en juego una hipoteca puente, pero sumar puente + obra es doble estrés.
Certificaciones: el cuello de botella real
Sin certificación no hay dinero. Errores frecuentes:
- Obra adelantada “de palabra” sin que el técnico certifique lo que el banco exige.
- Cambiar el proyecto a mitad sin actualizar tasación/entidad.
- Pedir disposición para una partida que el cuadro de tasación no contempla.
- Acumulár retrasos administrativos (licencia, suministros) y quemar el colchón en intereses.
Alinea al arquitecto, al constructor y al intermediario/banco en el mismo Excel de fases. Si cada uno vive en su calendario, la obra se para en la fase más cara.
Consejo práctico: pide por escrito el cuadro de disposiciones máximas por fase antes de firmar con el constructor un ritmo de obra que el banco no puede seguir. El conflicto clásico es “la cuadrilla está lista” y “la certificación llega en tres semanas”.
Liquidez durante la obra: el segundo préstamo invisible
Aunque el solar esté pagado, necesitas caja para:
- Partidas que el banco no dispone (o dispone tarde).
- IVA e impuestos asociados a la ejecución.
- Alquiler o doble vivienda si no puedes habitar hasta fin de obra.
- Imprevistos de terreno, suministros o cambios de proyecto.
Un plan sano reserva un 10–15% del presupuesto de obra como colchón no financiado. Si llegas al límite de LTV y además sin colchón, cualquier desviación te obliga a parar o a endeudarte caro. Si pensabas sacar liquidez de otra vivienda para aportar, estudia el riesgo doble con una rehipoteca para liquidez: obra + más deuda exige números fríos.
Impuestos y costes de construir (no son los de comprar)
En compraventa sueles pensar en ITP o IVA de vivienda. En autopromoción/construcción aparecen partidas distintas: IVA de ejecución de obra (con reglas específicas según promotor particular), tasas de licencia, posibles AJD según constitución de hipoteca, acometidas, seguro decenal cuando proceda, alta de suministros. No copies el Excel de “comprar un piso de 200.000 €”: monta uno de construir. Para el mapa general de gastos de compra (útil si comparas con comprar hecho), ver gastos e impuestos al comprar vivienda.
Documentación mínima para que el banco abra el circuito
- Escritura del solar, nota simple, IBI; urbanismo claro.
- Proyecto básico/ejecución y presupuesto desglosado.
- Licencia de obras (o estado aceptado por la entidad).
- Contrato con constructor / dirección de obra.
- Ingresos, CIRBE, plan de liquidez durante la obra.
- Tasación de suelo y de valor terminado.
Sin este paquete, presentar “quiero construir” en el mostrador es perder semanas. El estudio financiero debe ir en paralelo al anteproyecto, no después de haber encargado metros que nadie va a financiar.
Particular vs préstamo promotor
Si construyes tu vivienda habitual (o segunda) como particular, el producto es hipoteca de autopromoción/construcción. Si tu actividad es promover para vender, el riesgo y el contrato son otros: mira préstamo promotor. Mezclar ambos en la cabeza del banco es la forma más rápida de un no.
Errores que paran la obra (y la hipoteca)
- Empezar cimentación sin cuadro de disposiciones cerrado.
- Aportar todo el ahorro al suelo y cero a imprevistos de obra.
- Infravalorar acabados e IVA.
- Elegir constructor solo por precio, sin solvencia.
- Comparar solo el tipo de la hipoteca final e ignorar el coste financiero de 18 meses de obra.
Málaga y provincia: suelo, licencia y liquidez de mercado
En capital el solar es caro y escaso; en muchos municipios de la provincia el suelo es más accesible pero hay que vigilar edificabilidad, plazos de licencia y si el banco ve salida de mercado el día de mañana. Una construcción preciosa en una zona sin demanda puede financiar peor. El criterio inmobiliario y el financiero van juntos: no solo el plano.
Si estás en fase de solar o anteproyecto en Málaga, pide un estudio gratuito o llama al 617 917 548. Revisamos si el banco puede financiar tu cuadro de obra antes de que el presupuesto se convierta en hormigón parado. Para el marco general de autopromoción (beneficios, requisitos globales y checklist), parte de la guía de hipoteca de autopromoción.
