Si estás valorando comprar una vivienda en Málaga o la Costa del Sol siendo extranjero, es muy probable que hayas visto titulares sobre un "impuesto del 100%" a compradores de fuera de la Unión Europea. Es una de las preguntas que más nos hacen los clientes no residentes últimamente, y la respuesta corta es: no está en vigor, no hay fecha para que lo esté, y a día de hoy pagas los mismos impuestos que cualquier otro comprador. Te explicamos de dónde viene el rumor y qué es cierto.
De dónde viene esta noticia
El 13 de enero de 2025, el Gobierno anunció un paquete de 11 medidas de vivienda que incluía un gravamen "de hasta el 100%" sobre las compras de inmuebles por parte de no residentes de fuera de la UE, presentado como una forma de frenar la compra de vivienda con fines especulativos por parte de fondos y compradores extracomunitarios. El 22 de mayo de 2025 se registró un anteproyecto de ley en el Congreso.
Qué ha pasado desde entonces: nada, formalmente
A fecha de este artículo, ese anteproyecto no ha tenido ni una sola lectura, debate en comisión ni votación en el Pleno del Congreso. El Gobierno español gobierna con una mayoría muy fragmentada, y esta medida concreta ha chocado con la falta de apoyos: Junts se opone porque considera que el problema de la vivienda en España es de oferta insuficiente, no de demanda extranjera, mientras otros socios la consideran insuficiente tal y como está planteada. El paquete de vivienda que el propio Gobierno presentó en enero de 2026 ya no la incluía como prioridad.
En la práctica, para 2026 la situación es mucho más parecida al statu quo que a una revolución fiscal: la propuesta sigue técnicamente sobre la mesa legislativa, pero no es ley ni tiene visos de convertirse en una a corto plazo.
Qué pagas realmente hoy si compras siendo extranjero
Ahora mismo, un comprador extranjero (residente o no residente) paga exactamente los mismos impuestos que un comprador español en la misma operación:
- Vivienda de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), en Andalucía en torno al 7% sobre el mayor valor entre el precio de compra y el valor de referencia de Hacienda. Consulta el detalle en nuestra guía de ITP en Andalucía al comprar vivienda.
- Obra nueva: IVA (10%) + AJD (Actos Jurídicos Documentados), en vez de ITP.
- Gastos de notaría, registro y gestoría: los mismos porcentajes que para cualquier comprador, sin recargo por nacionalidad ni residencia.
- Como regla general, conviene reservar entre el 10% y el 14% del precio de compra para cubrir el conjunto de impuestos y gastos, sea cual sea tu nacionalidad.
No existe hoy ningún impuesto adicional, recargo ni "duplicación de carga fiscal" por comprar siendo extranjero o no residente en España.
Lo que sí es real: la financiación es algo más restrictiva
Donde sí hay una diferencia genuina (no un rumor) es en la hipoteca, no en los impuestos: los bancos españoles suelen financiar entre el 60% y el 70% del valor de tasación a no residentes, frente al 80% habitual para residentes, lo que exige una entrada mayor (30-40% del precio). Es una diferencia bancaria, no fiscal, y la explicamos con detalle en nuestra guía de hipoteca para extranjeros y no residentes.
Qué hacer si estás valorando comprar ahora
- No retrases una decisión de compra por un impuesto que no existe. Si te encaja la operación con la fiscalidad actual, esperar a que se apruebe (o no) una medida sin calendario no tiene sentido financiero.
- Presupuesta con los impuestos reales de hoy (ITP/IVA + AJD + gastos), no con titulares.
- Si compras en zonas con alta demanda de no residentes como Marbella o Estepona, ten en cuenta que el LTV bancario (60-70%) pesa más en tu planificación que cualquier impuesto propuesto.
- Si tienes dudas sobre un titular concreto que hayas leído, pregúntanos directamente: seguimos la tramitación de cerca porque afecta a buena parte de nuestros clientes en la Costa del Sol.
Si estás valorando comprar en Málaga o la Costa del Sol siendo extranjero o no residente y quieres saber qué financiación real puedes conseguir hoy, pide un estudio gratuito o llama al 617 917 548. Trabajamos en español e inglés.
